เตือนรัฐเปิดทางต่างชาติฮุบที่ดิน แนะวางมาตรการสกัดเก็งกำไร-ปั่นราคา

จากที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ ดร.โสภณ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟันธงหมิ่นเหม่ขายชาติ แนะวางมาตรการสกัดเก็บกำไร ปั่นราคา

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงมติคณะรัฐมนตรีล่าสุด ที่เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ โดยหวังว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว ที่ประกอบด้วย 2 มาตรการหลัก คือ

1. การออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว ให้กับกลุ่มของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ซึ่งจะได้ข้อยกเว้นและสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง อาทิ การยกเว้นให้ผู้ถือวีซ่าประเภทผู้พำนักอาศัยระยะยาว และวีซ่าประเภท Smart visa ทั้งหมด

2. การแก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายการถือครองที่ดิน การบริหารจัดการการทำงานและอนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถทำงานให้นายจ้างทั้งที่อยูในและนอกราชอาณาจักรได้นั้น มาตรการดังกล่าวไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริง เพราะสภาพทางการเมืองของไทยไม่เอื้อต่อการให้ต่างชาติมาพำนักในประเทศไทย

นอกจากนี้ ปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังทำให้สหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรปประกาศห้ามประชาชนของประเทศสมาชิกเข้ามาในประเทศไทยอีกด้วย  

"ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด"

ต่างขาติซื้อห้องชุดยังไม่ถึง 7% จากเพดาน 49%

ทั้งนี้ ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ ระบุชัดว่า ในปี 2564 นี้ จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดรวม 1,320 หน่วย (0.8% ของจำนวนหน่วย) รวมมูลค่า 6,628 ล้านบาท (6.1% ของมูลค่าทั้งหมด) ในราคาเฉลี่ย 5.018 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งจะสูงกว่าปี 2563 ที่มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดจำนวนเพียง 1,017 หน่วย รวมมูลค่า 3,378 ล้านบาท ในขณะที่ปีปกติ คือปี 2562 มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในสัดส่วน 7% ของหน่วยทั้งหมด รวมมูลค่า 15% ทั้งนี้ในปี 2561 ต่างชาติมาซื้อห้องชุดถึง 19% ของมูลค่าทั้งหมด

จากตัวเลขข้างต้น ชี้ให้เห็นว่า แม้ในปีปกติเช่นปี 2562 ที่ต่างชาติสามารถมาซื้อห้องชุดอยู่แล้ว ก็ซื้อเพียง 7% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ความต้องการที่จะซื้อห้องชุดถึง 100% ไม่มีเลย แม้แต่ 49% ก็มีเพียงไม่กี่อาคารในประเทศไทยเท่านั้นที่ต่างชาติซื้อถึงขนาดนั้น ความต้องการซื้อห้องชุดของต่างชาติในไทยจึงไม่ได้มากเพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจดังที่ทางราชการคาดหวังแต่อย่างใด

ในยามวิกฤติปี 2542-7 รัฐบาลไทยก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้

"ในกรณีเช่าที่ 99 ปีนั้น เป็นแค่ในทฤษฎีเท่านั้น เช่น สิงคโปร์ก็บอกให้เช่าที่ 99 ปี แต่ให้เช่าแก่นักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ในเฉพาะแปลงที่กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี มาเลเซียในฐานะอาณานิคมอังกฤษ ก็บอกให้เช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น ที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินชายแดน ห้ามขาด! เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดได้แต่ส่วนมากต้องมีราคาเกิน 15 ล้านบาทไทย (2 ล้านริงกิต) โครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ก็ไม่มีแล้วในขณะนี้"

ถอดบทเรียนใน ตปท.

ในอินโดจีน ลาวและกัมพูชาก็เคยให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปีจริง แต่เลิกแล้ว ทุกวันนี้หากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี แต่อย่างมากไม่เกิน 50 ปี ดร.โสภณสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ  เวียดนามก็ไม่มีการเช่า 99 ปี  มีเช่าระยะ 50-70 ปี ที่สำคัญไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่เปราะไปหมดเช่นในประเทศไทย ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น และที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย

ส่วนประเทศเกาะในอาเซียนปรากฏว่าที่อินโดนีเซีย ต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 70 ปีตามกฎหมาย แต่ไม่มีใครเช่าเพราะมีความยุ่งยากมาก  แต่ต่างชาติก็สามารถเช่าห้องชุดได้ 30 ปี ต่อได้อีก 20 ปีเช่นกัน  ยิ่งถ้าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ต่างชาติยิ่งไม่มีสิทธิ์ และในแต่ละกรณีต่างชาติมีสิทธิในการใช้ที่ดิน แต่ไม่ได้มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินใดๆ ส่วนที่ฟิลิปปินส์ สามารถเช่าที่ดินได้ 50 ปีและต่อได้อีก 25 ปี

ยัน กม.เดิมเอื้อให้แทบสำลักอยู่แล้ว

ดร.โสภณ กล้าวด้วยว่า การให้เช่าที่ดิน 30 ปี หรือ 50 ปีตามกฎหมายไทยในขณะนี้ก็เพียงพอแล้ว และนักลงทุนต่างก็ยินดี ไม่ได้เรียกร้องให้เช่าระยะยาวแต่อย่างใด

มีตัวอย่างให้เห็น เช่น:

1. ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟแห่งประเทศไทยยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท นี่ถ้าให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี + 20 ปี ตั้งแต่ครั้งแรก ณ ปี 2521 ก็คงได้เงินมาเพิ่ม ณ เวลานั้นอีกไม่กี่มากน้อย

2. มาบุญครอง "สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์" ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 - เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

3. โครงการขนาดใหญ่ เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น การลงทุนมูลค่านับหมื่นๆ ล้านก็สามารถคุ้มทุนได้ในระยะเวลาอันสั้น ไม่จำเป็นต้องให้เช่าในระยะยาวแต่อย่างใด

4. โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน (ลุมพินี) / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด นี่ก็เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ว่า เพียงแค่ระยะเวลา 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว

5. โรงแรมดุสิตธานี ก็เช่าที่ดินจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

6. ในการทำโรงงานต่าง ๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น
         
"ถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก ดูอย่างกรณีมาบุญครอง เช่า 30 ปีแรก เป็นเงินเพียง 885 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคิดถึงดอกเบี้ย 5% โดยเฉลี่ย 30 ปี ก็จะพบว่า เงินจำนวนนี้ จะเติบโตเป็นเงินเพียง 2,825 ล้านบาท ในขณะที่เปิดเช่าใหม่ได้ถึง 25,310 ล้านบาท"

แนะรัฐเพิ่มมาตรการคุมเข้มก่อนเสียค่าโง่

ประเด็นที่พึงทราบก็คือว่าการต่ออายุนั้น ไม่ใช่ว่าทำสัญญา 2 ฉบับ ฉบับแรก 50 ปี อีกฉบับหนึ่ง 25 ปี การต่ออายุทำได้ก็ต่อเมื่อสัญญาแรก (ใกล้) หมด แล้วมาทบทวนค่าเช่ากันใหม่  ต่างจากการเช่าแบบไทยๆ ที่ฉ้อฉล เช่น แสร้งทำเป็นสัญญา 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ซึ่งผิดกฎหมาย หรือในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่ให้มีสัญญาเช่า 50 ปี + 49 ปี โดยทำในคราวเดียวกัน ซึ่งทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบเป็นอย่างมาก

ภัยร้ายจากการให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินรวมทั้งห้องชุดในไทยโดยไม่ได้มีมาตรการที่ดีพอ ระวังจะเป็นการนำแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้าไทยเช่นที่เป็นข่าวล่าสุดเอาได้

ดังนั้น ก่อนให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยควรมีการตรวจสอบที่มาของเงินให้ดี มีการตรวจสอบผู้ซื้อ และเมื่อซื้ออยู่อาศัยแล้ว ก็ยังควรไปเยี่ยมเยือนเป็นระยะๆ เพื่อตรวจดูความเป็นระเบียบเรียบร้อย  ที่สำคัญมาตรการที่ต้องมีการแจ้งการซื้อเพื่อป้องกันการฟอกเงิน และควรมีมาตรการเพิ่มเติมดังนี้:

1. ควรให้ผู้ซื้อเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเกิน 1 ปีแล้ว ไม่ใช่ให้ใครก็ได้มาซื้อ ข้อปฏิบัตินี้มีในประเทศจีนที่อาชญากรจีนได้มาก่อเหตุตามข่าวนี้

2. ควรกำหนดราคาบ้านขั้นต่ำไว้ เพื่อไม่ให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นจากการแย่งซื้อบ้านจากประชาชนไทยเอง

3. ควรกำหนดให้มีการเสียภาษีซื้อประมาณ 10-15% ของราคาขายเพื่อนำเงินเหล่านี้มาใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นที่ต่างชาตินิยมมาซื้อเอง

4. ควรให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1.5% ของราคาตลาดในแต่ละปี เพื่อนำเงินมาพัฒนาท้องถิ่น (อันที่จริงคนไทยก็ควรเสียด้วย แต่ปรากฏว่ามีข้อยกเว้น) รวมทั้งให้มีการเสียภาษีมรดกที่เป็นสากลกว่านี้ (ปัจจุบันภาษีมรดกเอื้อให้คนรวยๆ แทบไม่ต้องเสียภาษี)

"อย่าปล่อยให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจนประเทศไทยกลายเป็นชุมโจรอินเตอร์ การหวังกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็คือการหวัง “แก้ผ้าเอาหน้ารอด” ของรัฐบาล ซึ่งจะไม่ได้ผล และส่งผลเสียมหาศาล"

อ้างอิง

<1> โปรดอ่าน https://www.thairath.co.th/news/society/2196601

<2> "มังกรจีน" รัวยิง ร.ต.อ.-ด.ต.เจ็บ ขณะเข้าค้นบ้าน ปิดล้อมระทึก ก่อนยอมจํานน. ไทยรัฐ 20 พฤษภาคม 2564. https://www.thairath.co.th/news/local/east/2096372