ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) ให้ความเห็นเพิ่มเติมเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดระยองว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดระยองเป็นบ้านจัดสรรเป็นหลัก เห็นได้ว่า ยอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรจะมีสัดส่วนมากกว่า 90% ของยอดขายทั้งหมด และใน 2 ไตรมาสที่ผ่านมา ไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ ที่ยังมีขายอยู่เป็นโครงการที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ตลาดบ้านจัดสรรในช่วงไตรมาส 1-3 ปี 2566 มีภาวะที่ปรับตัวลงจากปี 2565 พอสมควร แต่ยังโชคดีที่การเปิดตัวโครงการใหม่ยังมีน้อยกว่ายอดขายได้ใหม่ ทำให้ยอดหน่วยเหลือขายสะสมของบ้านจัดสรรลดลง สำหรับตลาดอาคารชุดยังคงไปได้ในระยอง ยอดขายตามธรรมชาติน่าจะอยู่ประมาณ 100-200 หน่วยต่อไตรมาส ดังนั้นหน่วยเหลือขายที่เหลืออยู่ 812 หน่วย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 จึงน่าจะได้รับดูดซับไปได้อย่างต่อเนื่อง
REIC ก็มีข้อสังเกตกันว่า โซนเหล่านี้แม้ว่าเป็นทำเลที่มียอดขายที่ดี แต่ก็จะเป็นโซนเดียวกับที่มีเหลือขายมาก เนื่องจากมีการแข่งขันสูง ดังนั้น การเข้าไปพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้จึงต้องมีการศึกษาและวางแผนทางการตลาดอย่างดี”
ส่องที่อยู่อาศัยระยอง..ขาย 34,896 ล้านบาท!
สำหรับผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองในไตรมาส 3 ปี 2566 ของพื้นที่จังหวัดระยอง
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 12,338 หน่วย ลดลงร้อยละ –13.3 มีมูลค่า 34,896 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 957 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.8 มูลค่ารวม 3,744 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 11,381 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.4 มูลค่ารวม 31,152 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เปิดเป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด 1,039 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 61.3 มูลค่า 2,502 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเปิดเป็นประเภทบ้านแฝดประมาณร้อยละ 44 บ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ ประเภทละร้อยละ 28
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 1,771 หน่วย ลดลงร้อยละ –17.8 มูลค่า 4,978 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.8 ต่อเดือน โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 145 หน่วย ลดลง -26.4 มูลค่ารวม 478 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 5.1 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรร 1,626 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.0 มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.8 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 10,567 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.5 มูลค่า 29,918 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 812 หน่วย ลดลงร้อยละ -8.6 มูลค่ารวม 3,266 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 9,755 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.8 มูลค่า 26,652 ล้านบาท
ส่องทำเลเด่น..มาบตาพุด-เมืองระยอง-นิคมอุตฯ
สำหรับทำเลอาคารชุดที่ขายได้มาก ยังคงอยู่ใน 2 ทำเลหลักมาอย่างต่อเนื่อง
1. ทำเลมาบตาพุด ซึ่งมียอดขาย 90 หน่วย และมีอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.3 ต่อเดือน
2. ทำเลเมืองระยอง มียอดขาย 52 หน่วย และมีอัตราการดูดซับ ร้อยละ 7.5 ต่อเดือน
• ทำเลบ้านจัดสรรที่ขายได้มาก ยังคงอยู่ใน 3 ทำเลหลักมาอย่างต่อเนื่อง
1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ซึ่งมียอดขาย 621 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.6 ต่อเดือน
2. ทำเลนิคมฯเหมราข ซึ่งมียอดขาย 491 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 5.4 ต่อเดือน
3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งมียอดขาย 225 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.6 ต่อเดือน
• ทำเลอาคารชุดที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะมีหน่วยเหลือขายมาก คือ ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งหน่วยเหลือขาย 605 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 20 เดือน
• ทำเลบ้านจัดสรรที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะมีหน่วยเหลือขายมาก คือ
1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 3,904 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 19 เดือน
2. ทำเลนิคมฯเหมราข ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 2,559 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 14 เดือน
3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,857 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 25 เดือน
ส่องที่อยู่อาศัย “เมืองแปดริ้ว”..บ้านจัดสรรยืนหนึ่ง!
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ให้ความเห็นเพิ่มเติมเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดฉะเชิงเทราว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทราตลาดบ้านจัดสรรเป็นตลาดหลักเช่นกัน โดยยอดขายประมาณ 90% เป็นยอดขายบ้านจัดสรร และแทบจะไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดเลย ในไตรมาส 3 ปี 2566 REIC พบว่า มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะบ้านแฝด และมียอดขายบ้านจัดสรรที่ดีขึ้นด้วย ส่วนอาคารชุดอาจจะได้รับความสนใจบ้างในบางพื้นที่ที่ใกล้แหล่งงาน หรือใกล้ย่านพาณิชกรรม แต่ยังต้องรอเวลา
REIC มีข้อสังเกตว่าการขยายตัวของบ้านจัดสรรในฉะเชิงเทรา น่าจะมีความเชื่อมโยงจากการขยายตัวของโซนพักอาศัยจากเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยที่ยังมีราคาไม่สูงนัก และการเชื่อมโยงกับรูปธรรมของการลงทุนภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ด้วย เนื่องจากโซนที่ขายดีคือ ย่านใกล้เมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์”
สำหรับผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยจังหวัดฉะเชิงเทราในไตรมาส 3 ปี 2566 ของพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 7,456 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8 มูลค่า 20,281 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,658 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1,367.3 ซึ่งเป็นหน่วยที่เหลือขายสะสมมาจาการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2565 และไตรมาส 1 ปี 2566 มูลค่ารวม 2,060 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 5,798 หน่วย ลดลงร้อยละ -8.3 มูลค่ารวม 18,221 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เป็นการเปิดตัวบ้านจัดสรรมีจำนวน 1,010 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.9 มูลค่า 3,605 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายเป็นบ้านเดี่ยวร้อยละ 35.6 บ้านแฝดร้อยละ 46.5 และทาวเฮ้าส์ร้อยละ 17.8
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 1,154 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 31.3 มูลค่า 3,351 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 5.2 ต่อเดือน โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 157 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 647.6 มูลค่ารวม 208 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 3.2 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรร 997 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.2 มูลค่ารวม 3,143 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 5.7 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 6,302 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.4 มูลค่า 16,930 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,501 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1,531.5 มูลค่ารวม 1,852 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 4,801 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.2 มูลค่ารวม 15,078 ล้านบาท
• ทำเลอาคารชุดที่ขายได้มาก คือ ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 124 และอัตราการดูดซับร้อยละ 2.7 ต่อเดือน แต่ในทำเลนี้เองก็ยังเป็นทำเลอาคารชุดที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน ที่มีหน่วยเหลือขายมาก อีกด้วย เนื่องจากยังมีหน่วยเหลือขาย 1,383 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 34 เดือน
ทำเลเด่น..พื้นที่เมืองแปดริ้ว!
สำหรับทำเลบ้านจัดสรรที่ขายได้มาก คือ
1. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมียอดขาย 275 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 5.4 ต่อเดือน
2. ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 274 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.9 ต่อเดือน
3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมียอดขาย 158 และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 6.2 ต่อเดือน
4. ทำเลพนมสารคาม ซึ่งมียอดขาย 124 และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 10.9 ต่อเดือน
• ทำเลบ้านจัดสรรที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน ที่มีหน่วยเหลือขายมาก คือ
1. ทำเลบางปะกง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,588 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 17 เดือน
2. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,438 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 16 เดือน
3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 692 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 13 เดือน
4. ทำเลแปลงยาว ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 664 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 20 เดือน
จัดสรรพื้นที่ที่ EEC.. ทรงตัว!
ดร. วิชัย กล่าวโดยสรุปว่า “สำหรับปี 2567 REIC คาดการณ์ว่าสถานการณ์โดยภาพรวมของ EEC 3 จังหวัด จะยังคงทรงตัวโดยจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดจำนวนรวมประมาณ 16,073 หน่วย มูลค่า 47,806 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,112 หน่วย มูลค่า 29,359 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 7,961 หน่วย มูลค่า 18,447 ล้านบาท คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ไหมจำนวนประมาณ 26,133 หน่วย มูลค่า 83,961 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 16,476 หน่วย มูลค่า 51,089 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 9,657 หน่วย มูลค่า 32,872 ล้านบาท อัตราการขายภาพรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 ส่งผล ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีที่อยู่อาศัยคงค้างรอการขายรวมทั้งสิ้นประมาณ 28,124 หน่วย มูลค่า 94,316 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 13,822 หน่วย มูลค่า 42,272 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 14,302 หน่วย มูลค่า 52,044 ล้านบาท หากเป็นไปตามที่ REIC คาดการณ์ไว้สถานการณ์โดยรวมของตลาดกำลังปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ดีขึ้น เนื่องจากสินค้าคงค้างในตลาดลดลงถึงร้อยละ - 26.3 ซึ่งถือว่าเป็นการลดลงที่สุดในรอบ 3 ปี”
