ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลฯ ได้จัดงานสัมมนา โอกาสการลงทุนอสังหาฯ ภูเก็ต - ทิศทางตลาดล่าสุด ในวันศุกร์ที่ 14 มิถุนายน 2567 ณ โรงแรมโนโวเทล ภูเก็ต ซิตี้ โภคีธรา โดยมี นายศรัทธา ทองคำ รองผู้ว่าราชการจังหวัดภูเก็ต เป็นประธานการสัมมนา และมีผู้ร่วมจัดสัมมนาประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต FazWaz DotProperty สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI Thai) และ บจก.ออริจิ้น เวอร์ติคอล ในเครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
ศูนย์ข้อมูล AREA พบว่า ไตรมาสแรกของปี 2567 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายอยู่ในท้องตลาด ในจังหวัดภูเก็ต รวมกันถึง 500 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมดประมาณ 72,000 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาถึง 460,000 ล้านบาท ขายไปแล้ว 62,000 หน่วยและเหลือขายอีกราว 10,000 หน่วย ดร.โสภณกล่าวว่าศูนย์ข้อมูลได้สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตตั้งแต่ปี 2537 หรือรวม 30 ปีมาแล้ว ในขณะนั้นธนาคารต่างๆ ยังไม่มีข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เลย
โดยภาพรวมภูเก็ตมีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดอยู่ที่ 110,648 ล้านบาทขณะเดียวกันกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมีมูลค่าอยู่ที่ 6,281 ล้านบาทหรือ 5.7% อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีมูลค่าสูงกว่านี้มาก โดยอาจใกล้เคียงกับกรณีมรณะฟลอริดาซึ่งผลิตภัณฑ์มวลรวมด้านอสังหาริมทรัพย์ของฟลอริดาสูงถึง 24% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมทั้งมลรัฐ
ในปี 2566 ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวถึง 8,376,464 คนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 152.29% เมื่อเทียบกับบาหลี ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวมากกว่าโดยบาหลีมีนักท่องเที่ยวเพียง 5,273,258 คน เติบโต 144.61% ยิ่งเมื่อเทียบกับ Maldives ก็มีนักท่องเที่ยวเพียง 1.8 ล้านคน ภูเก็ตจึงนับเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่สุดในภูมิภาคนี้ และถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของโลก
สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ราวครึ่งหนึ่งอยู่ในเขตอำเภอถลางโดยมีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 32,000 หน่วย ขายได้แล้ว 25,000 หน่วย จึงยังเหลือขายอยู่ 7,000 หน่วย ส่วนที่อำเภอเมืองมี 190 โครงการ รวม 28,000 หน่วย ขายไปแล้ว 26,000 หน่วย จึงยังคงเหลือขายประมาณ 1,200 หน่วย อำเภอที่มีจำนวนโครงการน้อยที่สุดคืออำเภอกระทู้ ซึ่งมีอยู่เพียง 70 โครงการ มีจำนวน 12,000 หน่วย และยังเหลือขายอยู่เพียง 700 หน่วย
สินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีขายอยู่นั้น ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดพักอาศัย ที่ดินจัดสรร อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศ ทั้งนี้ ดร.โสภณ ให้ข้อสังเกตดังต่อไปนี้
1. อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นบริษัทเพื่อการพักผ่อนได้แก่ห้องชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศมีถ้าถึง 320,000 ล้านบาท ค่าการพัฒนาทั้งหมดที่ 470,000 ล้านบาท หรือราวสองในสามของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยอาศัยซึ่งเป็นที่อยู่ของคนในท้องถิ่น หรือคนไทยต่างถิ่นที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์ส่วนน้อย
2. เฉพาะห้องชุดตากอากาศ มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด 210,000 ล้านบาท ประมาณ 45% ของทั้งหมด ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 7.7 ล้านบาท ศูนย์ข้อมูลสำรวจพบ 130 โครงการจำนวน 27,000 และในขณะนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 4,500 หน่วย ในแต่ละเดือนขายได้ประมาณ 7.2% ซึ่งถือว่าสูงมากและคาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้า
3. จำนวนโครงการมากที่สุดคือวิลล่าหรือบ้านตากอากาศซึ่งมีอยู่ 149 โครงการแต่ยังมีเหลือเพียง 3,300 หน่วย ในโครงการหนึ่งมีเพียง 22 หลัง เฉลี่ยหลังละ 36 ล้านบาท โครงการแบบนี้จะเป็นโครงการขนาดเล็ก ทั้งนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 1,200 หลัง แสดงว่าขายได้แล้วประมาณ 60% และเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 7% ของหน่วยขายทั้งนี้ คาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้าเช่นกัน
4. ส่วนห้องชุดพักอาศัยทั่วไปมีอยู่ประมาณ 50 โครงการรวม 17,000 หน่วย เฉลี่ยโครงการหนึ่งมี 340 หน่วย ซึ่งเป็นลักษณะทั่วไปของห้องชุดที่ขายสำหรับคนในท้องถิ่นหรือคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นสำคัญ มีราคาเฉลี่ย 2.4 ล้านบาทต่อหน่วย ยังเหลือค้างอยู่ 1,300 หน่วย หากคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าการพัฒนาซึ่งอยู่รวมกันจำนวน 40,000 ล้านบาท ก็เป็นสัดส่วนประมาณ 9% ของค่าการพัฒนาทั้งหมด 460,000 ล้านบาท ทั้งนี้ในแต่ละเดือนก็ขายได้ประมาณ 7% จึงคาดว่าจะขายได้หมดไปเวลาประมาณ 15 เดือนข้างหน้า
5. ส่วนบ้านเดี่ยวมีประมาณ 85 โครงการรวม 6,700 หน่วย แสดงว่าในโครงการหนึ่งๆ มีจำนวนประมาณ 80 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนา 39,000 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ย 5.7 ล้านบาท ขณะนี้ยังเหลือขายอยู่ 1,100 หน่วย แต่อัตราการขายค่อนข้างต่ำคือเดือนละ 2.2% เท่านั้นและคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีกประมาณ 4 ปีจึงจะขายได้หมด
6. เป็นที่น่าแปลกว่าบ้านแฝดมีจำนวนเกือบเท่าบ้านเดี่ยวแต่มีมูลค่าการพัฒนาเพียง 23,000 ล้านบาทหรือประมาณ 5% ของการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท แต่มีจำนวนเหลือขายอยู่เพียง 500 หน่วยเท่านั้น และคาดว่าต้องใช้เวลาอีกราวสามปีครึ่งจึงจะหมด ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าโดยที่บ้านแฝดมีที่ดินน้อยกว่า (ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวาในขณะที่บ้านเดี่ยวไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา) ทำให้ขายในราคาที่ถูกกว่าบ้านเดี่ยว จึงมีผู้นิยมซื้อบ้านแฝดซึ่งมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าทาวน์เฮาส์และมีขนาดใกล้เคียงบ้านเดี่ยว
7. นอกจากนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ พัฒนาถึง 100 โครงการรวม 10,000 หน่วยแต่เหลือขายเพียง 700 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวมประมาณ 27,000 ล้านบาท หรือ 6% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 2.7 ล้านบาทต่อหน่วย มีอัตราการขายเดือนละ 3.1% และใช้เวลาขายราวสองปีครึ่งจนจะหมด
อาจกล่าวได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.4 ล้านบาทต่อหน่วย โดยในกรณีที่อาศัย ทั่วไปมีราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วยในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน ประกอบด้วยห้องชุดเพื่อตากอากาศและวิลล่า มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.7 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้โครงการที่ราคาถูกที่สุดชื่อบ้านเอกชัยวิลล่า ถนนเทพกษัตรี ย่านลิพอน เป็นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ราคา 0.999 ล้าน จำนวน 45 ยูนิต แต่เพิ่งขายหมดแล้ว ส่วนโครงการที่แพงที่สุดคือ The Estates at Mont Azure แถวกมลา ราคา 262 ล้านบาทต่อหน่วย
หากแยกราคาตามประเภทการพัฒนา จะพบว่า
1. บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 5 ถึง 7 ล้านบาท รองลงมาเป็นราคา 7 ถึง 10 ล้านบาทต่อหน่วย
2. บ้านแฝดขายในราคาประมาณ 3 ถึง 5 ล้านบาทต่อหน่วย รองลงมาขายในราคา 2 ถึง 3 ล้านบาทต่อหน่วย
3. ทาวน์เฮาส์มาขายในราคา 2 ถึง 3 ล้านบาทต่อหน่วย รองลงมาเป็นราคา 3 ถึง 5 ล้านบาทต่อหน่วย
4. ตึกแถวขายในราคา 3 ถึง 5 ล้านบาทต่อหน่วยรวมลงมาราคา 5 ถึง 7 ล้านบาทต่อหน่วย และกลุ่มนึงราคา 7 ถึง 10 ล้านบาทต่อหน่วย ขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ
5. ห้องชุดประกาศใส่ทั่วไปกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2 ถึง 3 ล้านบาท เป็นหลัก รองลงมาเป็นในราคา 1 ถึง 2 ล้านบาท
6. สำหรับห้องชุดตากอากาศ กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 5 ถึง 7 ล้านบาท รองลงมาราคา 3 ถึง 5 ล้านบาท และกลุ่มหนึ่งราคา 7 ถึง 10 ล้านบาท
7. ส่วนในกรณีของวิลล่า พบว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 20 ถึง 40 ล้านบาท รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 40 ถึง 60 ล้านบาท และกลุ่มใหญ่อันดับที่สามขายในราคามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ซื้อกลุ่มนี้น่าจะให้การสนับสนุนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ดร.โสภณ กล่าวว่า หากแยกพิจารณาตามอำเภอจะพบรายละเอียดที่แตกต่างออกไปบ้างเช่นว่า
1. ในอำเภอเมืองภูเก็ต ห้องชุดพักอาศัย สำหรับชาวภูเก็ตและคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นหลักกลับมีการพัฒนาและขายได้ดีที่สุด คือมีจำนวนถึง 10,000 หน่วยรวมมูลค่า 26,000 ล้านบาทหรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.6 ล้านบาท แต่มีเหลือขายเพียง 500 หน่วย อัตราการขายสูงถึง 8.1% ต่อเดือนแล้วคาดว่าจะขายได้หมดภายในเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับจากนี้
2. ในอำเภอกระทู้ สินค้าหลักก็คือห้องชุดตากอากาศซึ่งอยู่ประมาณ 4,000 หน่วย รวมมูลค่า 28,000 ล้านบาท และเหลือเพียงไม่ถึง 100 หน่วยจึงคาดว่าจะขายหมดในเวลารวดเร็ว
3. ส่วนในอำเภอถลาง ห้องชุดตากอากาศและวิลล่าเป็นการพัฒนาที่สูงสูงสุดรวมกันถึงประมาณ 86% ของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยสำหรับคนท้องถิ่นเป็นเพียงส่วนน้อยมาก โดยมูลค่าการพัฒนารวมอยู่ที่ 290,000 ล้านบาท เป็นห้องชุดตากอากาศ 150,000 ล้านบาทและเป็นวิลล่าอีก 100,000 ล้านบาท และสินค้าทั้งสองกลุ่มนี้ขายได้ดีมากเดือนละประมาณ 8% ของทั้งหมด จึงคาดว่าจะขายหมดได้ในเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับจากนี้
สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่หนึ่งของปี 2567 นี้ ศูนย์ข้อมูลพบว่า มีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 25 โครงการรวม 4,000 หน่วย โดยมีมูลค่ารวม 54,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 13 ล้านบาท สินค้าส่วนใหญ่ที่เปิดคือ ห้องชุดตากอากาศถึง 45,000 ล้านบาท หรือ 83% ของทั้งหมด และแทบทั้งหมด ของการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกนี้ เปิดในอำเภอถลาง
ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตขายได้ประมาณ 10,000 หน่วยรวมมูลค่า 90,000 ล้านบาท หรือขายเฉลี่ยหน่วยละ 9 ล้านบาท และโดยมากขายในเขตอำเภอถลาง และสินค้าที่ขายได้เร็วมากเป็นห้องชุดตากอากาศและวิลล่า ส่วนที่อยู่อาศัยของคนไทยเองกลับขายได้ช้ากว่า
สำหรับราคาที่ดินในภูเก็ต ดร.โสถณ เปิดเผยว่านับตั้งแต่ปี 2547 จนถึง 2567 ราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ย 7.47 เท่า หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 10.7% ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในบริเวณอื่นของประเทศไทย ที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือหาดราไวโดยเพิ่มขึ้นถึง 14 เท่ารองลงมาคือหาดบางเทาเพิ่มขึ้น 10.67 เท่าและหากไม้ขาวเพิ่มขึ้นเก้าเท่า ส่วนที่เพิ่มขึ้นช้าได้แก่เอาสปำ หาดกะรน และเกาะสิเหร่
ดร.โสภณ ยังเปิดเผยอีกว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดสูงสุดอยู่ที่หาดป่าตองโดยศูนย์ข้อมูลประเมินไว้ที่ 350 ล้านบาทต่อไร่หรือ 875,000 บาทต่อตารางวา รองลงมาได้แก่บริเวณหาดบางเทา หาดสุรินทร์และหาดกะรน ซึ่งประเมินไว้ในราคา 80 ล้านบาทต่อไร่ หรือตารางวาละ 200,000 บาท ทั้งนี้ราคาที่ดินตามราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการเป็นอย่างมาก
หมายเหตุ:
ดร.โสภณ เป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในงานประเมินค่าทรัพย์สิน โดยได้รับเชิญให้ไปบรรยายด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระดับปริญญาตรี ปริญญาโทและปริญญาเอกทั้งในประเทศและต่างประเทศ เคยเป็นที่ปรึกษาให้กับ ESCAP, UN-Habitat, World Bank และองค์กรนานาชาติอื่น ดร.โสภณ สำเร็จการศึกษาวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิตสาขาที่ดินและที่อยู่อาศัยจาก Asian Institute of Technology (AIT) ได้เข้ารับการฝึกอบรมหลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สินจาก LRTI - Lincoln Institute of Land Policy และหลักสูตรการพัฒนาที่อยู่อาศัยจาก Katholieke Universeit Leuven (Belgium)
ปัจจุบันยังดำรงตำแหน่งเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคม FIABCI ประเทศไทย และสมาคมผู้ซื้อบ้าน ผู้แทนสมาคม International Association of Assessing Officers ในไทย เป็นสมาชิก Global Valuation Forum ของ the Appraisal Foundation (USA) และกรรมการสภาองค์การนายจ้างแห่งประเทศไทย
งานสำรวจวิจัยชิ้นสำคัญ คือ การค้นพบสลัมจำนวน 1,020 แห่ง (พ.ศ.2528) การสร้างแบบจำลอง CAMA (Computer Assisted Mass Appaisal) เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (ปี.2533) การพยากรณ์บ้านว่างอย่างถูกต้องจำนวน 300,000 หน่วย (ปี 2538, 2541) การศึกษาการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (ปี 2543) และการสร้างแบบจำลองในการประเมินมูลค่าที่ดิน (ปี 2545) การวางมาตรฐานวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนาม (ที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม ปี 2549) การเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง อินโดนีเซีย (ปี 2551) โครงการเวนคืน ธนาคารโลก ณ กรุงจาการ์ตา (ปี 2553) โครงการที่ปรึกษากระทรวงการคลัง กัมพูชา (2555) การสำรวจอสังหาริมทรัพย์อาเซียน (2558) โครงการศึกษานครทั่วโลก (2558)
